מס רכישה

כל מה שתצטרכו לדעת על מס רכישה מעודכן לשנת 2022 (16.1.22 - 15.1.23). מה הוא מס רכישה , איך הוא עובד (מדרגות מס), איך עובד התשלום וגם מקרים נוספים כמו תושב חוזר, עולה חדש, נכה ועוד.

מה הוא מס רכישה?

לפי חוק מיסוי מקרקעין כל הרוכש קרקע בישראל מחוייב לשלם לרשות המיסים מס רכישה העסקה. המס משולם למשרדי מיסוי מקרקעין הפזורים ברחבי הארץ. המס מחושב לפי אחוזים מסך העסקה והוא מתעדכן כל שנה ב- 16 בינואר. 

איך עובד מס רכישה?

מס רכישה מפריד בין 3 סוגים של נכסים: דירת מגורים יחידה, דירת מגורים נוספת ומקרקעין שלא לצורך מגורים. במקרה של מקרקעין שלא לצורך מגורים אחוז המס הוא קבוע, בעוד שבמקרקעין לצורך מגורים יש מדרגות למס רכישה. מדרגות מס רכישה משתנות בהתאם לדירת מגורים יחידה לבין דירת מגורים נוספת.

 

מחשבון מס רכישה

תוכלו להיכנס למחשבון מס רכישה של רשות המיסים כדי לראות כמה מס אתם אמורים לשלם.

 

למחשבון מס רכישה של רשות המיסים לחצו כאן

מה נחשב ל'דירת מגורים יחידה'?

בשביל שדירה תהיה דירת מגורים יחידה היא תצטרך לעמוד ב- 2 תנאים:

1. בעל הדירה הוא תושב ישראל.
    
2. הדירה היא דירת המגורים היחידה של בעל הדירה, גם אם הוא משפר דיור (כל עוד עמד בתקופה המוגדרת בחוק).

• אם בעל הדירה מחזיק בבעלות של עד שליש מדירה נוספת, עדיין תיחשב הדירה כדירת מגורים יחידה.

חוברת הצהרה ודיווח

כל מי שרוכש זכות במקרקעין מחוייב להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום של עסקת הרכישה. את הטפסים חובה להגיש באופן מקוון והם יוכלו להיות מוגשים על ידכם או על ידי מייצג. אילו טפסים צריך להגיש?

1. טופס 7000 - הטופס מיועד לשם הגשת הצהרה על רכישה או מכירה והוא מזכה בפטור ממס שבח כשאין זכויות בנייה לא מנוצלות.
    
2. טופס 7000ב - הטופס מיועד לשם הגשת הצהרה על רכישה או מכירה של דירה לצורך מגורים מקבלן או יזם.
    
3. טופס 7002 - הטופס מיועד לשם הגשת הצרה על רכישה או מכירה של מקרקעין שלא משויכים לאחד מהטפסים הנ"ל.

ההצהרה תכלול את פרטי זכות המקרקעין הנדרשת, פרטי העסקה, מס הרכישה כולל את אופן חישובו, זכאות לפטור ממס הרכישה (במידה ויש כזו) ואת התמורה אותה ישלם הרוכש.

מתי משלמים מס רכישה

תשלום מס רכישה צריך להתבצע עד 60 יום מתאריך העסקה. הרוכש יצטרך לשלם אותו לפי סכום מס השומה העצמית אשר הגיש בעצמו למיסוי מקרקעין, אלא אם כן התברר ששומת המנהל היא גבוהה יותר. במקרה הזה יש לרוכש 30 יום לשלם את ההפרש במס. המנהל גם יקבע גם הרוכש יצטרך לתת ערבות בנקאית או ערבות נפרדת לגבי התשלום.

היכן משלמים את מס הרכישה?

מס הרכישה יכול להיות משולם במקומות הבאים:

• משרד מיסוי מקרקעין.
   
• במידה ויש לכם שובר תשלום שומה תוכלו לשלם רק בבנק הדואר באמצעות ברקוד, לשם תצטרכו להביא שובר מקורי.
   
• שובר תשלום שנשלח בדואר ניתן לשלם בכל הבנקים.
   
• תשלום שובר באופן מקוון באתר רשות המיסים באמצעות כרטיס אשראי או העברה בנקאית.
   
• שובר שהונפק בצורה מקוונת ניתן לשלם דרך מערכת המייצגים של מיסוי מקרקעין, אך רק עורכי דין יקבלו גישה לשם.

האם ניתן לשלם מס רכישה בתשלומים?

על מנת לשלם מס רכישה בתשלומים תצטרכו לפנות למחלקת הגבייה במיסוי מקרקעים האזורי ולבקש מהם. ההחלטה תהיה לשיקולו של המנהל ובמידה ותקבלו אישור לרוב זה יהיה פיצול של 6 תשלומים.על הפיצול לתשלומים יחולו הפרשי הצמדה וריבית.

 

חשוב שתדעו את אישור מס הרכישה לצורך רישום בטאבו תקבלו רק לאחר התשלום המלא של מס הרכישה. לאחר שתשלמו את מס הרכישה תקבלו אישור מס רכישה, מה שיאפשר לכם לרשום את הנכס על שמכם בטאבו.

פטור ממס רכישה

פטור ממס רכישה או הטבה במס הרכישה ניתנים במקרים מסויימים. תצטרכו לוודא שהמייצג שלכם מילא את הטפסים הנכונים ובזמן על מנת שתוכלו לקבל את ההטבה או הפטור המגיע לכם.

 

המקרים האלה כוללים דירת מגורים יחידה בסכום שמתחת ל- 1,805,545 ש"ח, אך לא רק. היא ניתנת גם במקרים עליהם נפרט בהמשך המאמר כמו מי שהוגדר כ'נכה' לפי ביטוח לאומי, עולה חדש ועוד.

מס רכישה לתושב חוץ

מס רכישה לתושב חוץ שווה ערך למס רכישה של תושב ישראל אשר רוכש דירת מגורים נוספת. דבר זה נכון בין אם מדובר בדירת מגורים יחידה או דירת מגורים נוספת של תושב החוץ. מי נחשב תושב חוץ? אם הוא עומד באחד מהתנאים הבאים:

• מרכז החיים של התושב נמצא בישראל. עבודה, מרכז חיים חברתי, קשרים משפחתיים, קשרים כלכליים ועוד.
   
• התושב נמצא בישראל לפחות 183 ימים באותה שנת מס.
   
• מגבלות ותנאים נוספים שנקבעו בנושא.

מס רכישה לנכה

לנכה יש הנחה במס רכישה לצורך דירת מגורים בלבד. זאת מפני שמטרת ההקלה במס היא לצורך שיקום ולא לצורך השקעה. מס הרכישה יתבצע באופן הבא:

• מס רכישה יינתן לדירה מגורים יחידה עד לסכום של 2,500,000 ש"ח עד למדרגת המגורים הראשונה.
   
• לא יהיה תשלום בכלל על דירת מגורים עד לסכום של של 1,805,545.
   
• על החלק שנותר בין הסכום בסעיף הקודם עד ל- 2,500,000 ש"ח ישולם מס ע"ס 0.5%.

כלומר, אדם שנחשב בחוק לנכה ומעוניין לרכוש דירת מגורים יחידה בשווי של 2,500,000 ש"ח ישלם מס על סך 3,472.275 ש"ח.

מי זכאי להטבה במס רכישה לנכה?

מי שעומד באחד מהתנאים הבאים ישלם מס רכישה לנכה:

1. מי שיש לו דרגת כושר אי השתכרות לצמיתות של 75%.
    
2. מי שיש לו שיעור נכות של 100% לצמיתות או 90% בחישוב משוקלל לפי צבירת נכויות של איברים שונים.
    
3. מי שמשותק, קטוע יד או רגל ועקב כך נקבע לו שיעור נכות של 50%.
    
4. מי שיש לו עיוורון או לקות ראייה.
    
5. מי שיש לו ילד נכה 100% ומעוניין לרכוש לו דירה למגורים.
    
6. מי שהוכר כניצול שואה בנכות של 50%.
    
7. מי שהוכר כנכה במלחמה בנאצים עם שיעור נכות של 19%.
    
8. מי שהוכר כנכה עבודה בשיעור של 50% נכות.
    
9. מי שהוכר כנכה צה"ל בשיעור של 19% נכות.
    
10. מי שהוכר כנפגע פעולות איבה עם שיעור נכות של 19%.
     
11. מי שהוכר כנכה תאונת דרכים לצמיתות עם שיעור של 50% נכות.

מה הוא מס רכישה לנכס שהוא לא למגורים

בתחילת העמוד הסברנו לכם שמיסוי מקרקעין מבדיל בין קרקע למגורים לבין קרקע שלא למגורים, מה שנקרא "זכות אחרת במקרקעין". במקרה כזה מס רכישה יהיה 6% משווי העסקה החל מהשקל הראשון.

 

זכות אחרת במקרקעין כוללת נכס מסחרי, משרד, חנות, קרקע ומגרש. שימו לב שגם אם אתם רוכשים קרקע שמיועדת למגורים תשלמו מס של 6% מהשקל הראשון.

האם חברה מסחרית גם משלמת מס רכישה?

מס רכישה לחברת מסחרית יהיה שווה למס רכישה של דירת מגורים נוספת והיא לא תקבל פטור על המס מהשקל הראשון עד למדרגת המס הראשונה, כמו שמקבל תושב ישראל על דירת מגורים יחידה. זאת גם אם החברה רוכשת דירה לצורך מגורים ואין בבעלותה דירות מגורים נוספות.

מס רכישה לעולה חדש

עולה חדש זוכה להטבה במס רכישה לעומת תושב ישראל. ההטבה תינתן החל מהשנה הראשונה שקדמה לעלייתו ועד 7 שנים לאחר עלייתו לארץ. במידה והעולה ביצע "שירות חובה" (שירות לאומי או שירות צבאי) הזמן לא נספר לצורך הטבת מס הרכישה. מדרגת מס הרכישה לעולה חדש תהיה כדלקמן:

• 0.5% עד לסכום של 1,902,945 ש"ח.
• 5% על כל שקל מעל 1,902,945 ש"ח.

שימו לב שההטבה ניתנת פעם אחד לגבי רכישת דירה ופעם אחת לגבי רכישת בית עסק. בנוסף חשוב לדעת שההטבה לא חלה רק במקרים של דירת מגורים יחידה, אלא גם ברכישת דירת מגורים נוספת. בשביל לקבל את ההטבה במס יהיה צורך להגיש טופס 2973 לפטור חלקי במס רכישה.

מס רכישה קבוצת רכישה

כשמדובר על מס רכישה של קבוצת רכישה יש מחלוקת ארוכת שנים בין קבוצת הרכישה לבין רשות המיסים. למעשה המחלוקת היא לגבי האם המיסוי צריך להיחשב כמס רכישה על מגורים או מס רכישה על קרקע, כשהאחרון יהיה יותר נמוך.

 

רשות מסים טוענת שהגורם המארגן של הרכישה פועל למעשה כקבלן, ולכן המיסוי צריך להיחשב כמס על דירת מגורים. מהצד השני קבוצת הרכישה טוענת שהם פועלים ביחד לצורך רכישת הקרקע ולאחר מכן לצורך הקמת בניין דירות שישמש כמגורים.

 

לאורך השנים בתי המשפט החמירו את המבחנים שקובעים האם מדובר בקבוצת רכישה על מנת להקשות על מארגנים של קבוצת רכישה להציג עסקאות כעסקאות נפרדות מה לצורך הטבה במס.

מס רכישה ירושה

במקרה שבו יש זוג נשואים ואחד מבני הזוג קיבל דירה בירושה ובני הזוג מעוניים לרכוש דירה נוספת לצורך מגורים ניתן לבקש פיצול שומה מה שיאפשר לבן הזוג השני לרכוש את הדירה כדירת מגורים יחידה ובכך לשלם את מס הרכישה על דירת מגורים יחידה ולא כדירת מגורים נוספת. במידה ואחד מבני הזוג ירש חלק מדירת מגורים שלא עולה על 50% לא יהיה צורך בפיצול שומה מפני שזו עדיין תיחשב כדירת מגורים יחידה שלו.

שאלות נפוצות לגבי מס רכישה

תוכלו לקרוא על שאלות נוספות שנשאלנו לגבי מס רכישה: