הערכת שווי קרקע

הערכת שווי קרקע מתבצעת ב- 3 שיטות שונות שאותן מבצע השמאי כדי לתת הערכה כמה שיותר מדוייקת בהתאם לכל הגורמים שמשפיעים על ערך הקרקע. בעמוד תוכלו לראות איך מתבצע החישוב, אילו גורמים משפיעים וכמה עולה הערכת שווי קרקע ע"י שמאי מקרקעין.

איך מתבצע חישוב הערכת שווי הקרקע?

חישוב הערכת שווי קרקע יכול להתבצע ב-3 שיטות שונות. לרוב שמאי קרקע ינקטו ביותר משיטה אחת על מנת לתת הערכה כמה שיותר מדוייקת. אז איך הוא עושה את זה?

1. הערכה השוואתית למחירי השוק: השמאי יבדוק עסקאות של קרקעות שבוצעו שדומות לקרקע שאת שוויה הוא רוצה להעריך. צריך לשים לב שלא כל הקרקעות נולדו שוות וחשוב לשים לב למספר דברים עליהם נרחיב בהמשך כשהדבר העיקרי הוא הייעוד של הקרקע (קרקע חקלאית, קרקע לבניית בית, מסחרית ועוד). כשעושים השוואה בין קרקעות עם אותו ייעוד באותו האיזור חשוב לעשות את ההשוואה בין מספר עסקאות כדי לוודא שמקבלים הערכה אובייקטיבית וכמה שיותר מדוייקת.
    
2. הערכה לפי תשואה צפויה: בשיטה הזו מעריכים את הקרקע לפי תשואה שבעל הקרקע צפויה להכניס ממנה. לדוגמה אם הקרקע מיועדת למסחר השמאי יעריך כמה תשואה יהיה אפשר להוציא מהנכס הזה. ככה הוא יוכל להעריך תוך כמה זמן בעל הקרקע יוכל להחזיר את ההשקעה וכמה הוא יוכל להרוויח.
    
3. הערכה לפי זכויות הקרקע: שיטה נוספת שבה שמאי יעריך את שווי הקרקע לפי הזכויות של הקרקע. האם מדובר בקרקע חקלאית? קרקע המיועדת לדיור? האם הקרקע מופשרת או שהיא בתהליכי הפשרה? ועוד. אם מדובר בקרקע שאין עליה פיתוח חשוב לבדוק אחוזי בנייה מורשים המאפיינים של הקרקע והמגבלות שלה. לדוגמה שיפוע, סוג הקרקע, מי תהום ועוד מאפיינים נוספים.

גורמים המשפיעים על שווי הקרקע

הוספנו לכם רשימה של גורמים שמשפיעים על שווי הקרקע אותה אתם בוחנים:

• קרקע מופשרת: קרקע מופשרת משמע קרקע לשימוש של מגורים או שימוש מסחרי לעומת קרקע חקלאית שהיא לשימוש חקלאי בלבד. קרקע חקלאית תהיה שווה פחות מאשר קרקע לשימוש מסחרי או לצורך מגורים. אם הקרקע מיועדת להפשרה זה מעלה זה הערך שלה.
   
• ייעוד: מעבר לקרקע חקלאית נוכל לחלק את הקרקעות ל- 3 סוגים עיקריים: מגורים; תעשייה ומלאכה; מסחר ומשרדים. לרוב שווי של קרקע לצורך מסחר ומשרדים יהיה הגבוה ביותר, אחריו תעשייה ומלאכה ובסוף קרקע לצורך מגורים. כמובן חשוב לומר שקרקע לצורך מגורים היא היחידה שבה תוכלו לגור.
   
• מי תהום: הימצאות של מי תהום כמו גם העומק שלהם לעומת גובה הקרקע משפיעים על השווי שלה.
   
• מיקום גיאוגרפי: מיקום גיאוגרפי הוא גורם מכריע בכל הנוגע לשווי של קרקע. לרוב מקומות מרכזיים יהיו בביקוש יותר גבוה, ולכן גם במחיר יותר גבוה, אבל לפעמים גם קרקע של מגורים באיזור עם הרבה טבע תהיה שווה הרבה מאוד.
   
• פיתוח: אם מדובר על קרקע שיש עליה פיתוח זה ישפיע מאוד על שווי הקרקע. במידה ואין פיתוח על הקרקע צריך לבדוק את אחוזי הבנייה.

כמה עולה הערכת שווי קרקע ע"י שמאי?

מחיר הערכת שווי קרקע על ידי שמאי מקרקעין לרוב ינוע בין 2,000 - 6,000 ש"ח והוא ישתנה בהתאם לייעוד של הקרקע ובהתאם לגודל. הוספנו לכם מחירון. תוכלו לראות מחירים נוספים במחירון שמאי מקרקעין.

• אולי יעניין אתכם גם: הערכת שווי נכס.

מה השוני בין הערכת שווי מגרש לקרקע?

ובכן, רבים נוהגים לכנות קרקע ציבורית וקרקע פרטית כ-"קרקע להשקעה" אבל יש הבדל גדול מאוד בינהם, לכן - לרוב כאשר משתמשים במונח "מגרש" מבינים כי מדובר כבר על קרקע המיועדת לבניה, בין אם זה בית פרטי או בניין מגורים. אז בפועל ייתכן ותשמעו את המונחים האלו בהקשרים שונים שמדברים באופן כללי על "קרקע" או על "מגרש", אבל דעו, כי לרוב כאשר מדברים על מגרש = קרקע פרטית מוכנה לבניה.

השוני של הערכת שווי מגרש לעומת קרקע הוא למעשה שיטת חישוב ערך קרקע, כאשר הבדיקות השונות שמבצעים כאשר מדובר על מגרש המוכן לבניה, כאשר יודעים כבר ויש את האישורים לבניה, לא צריך לבצע את הבדיקות שלפני האישורים, אלא לבדוק את האישור עצמו (אישור הבניה) ואז, בודקים דברים סביבתיים יותר כמו היתכנות תשואה, קרינה באזור (אם יש אנטנות), מפגעים נוספים וכן, כמות ההיצע באזור.

כך תקבלו מחיר טוב על הערכת שווי קרקע

לא כל שמאי מקרקעין יקח לכם את אותו המחיר על הערכת שווי קרקע. בגלל זה כשאתם מחפשים שמאי לצורך הערכת שווי הקרקע אנחנו ממליצים לכם לבדוק עם מספר שמאי מקרקעים באיזור שלכם - ככה תוכלו למצוא מחיר טוב יותר.

גם בלי קשר למחיר השוואה בין שמאים תעזור לכם לבחור שמאי מומלץ שנראה לכם יותר מקצועי. בגלל זה כשאתם יוצרים איתנו קשר אנחנו נותנים לכם פרטים של 3 שמאי מקרקעין בעיר שלכם שמתמחים בהערכת שווי מגרש.

הערכת שווי קרקע חקלאית ויתר הקרקעות

באמצעותנו תוכלו למצוא שמאי מקרקעין להערכת שווי של כל סוגי הקרקעות. בין אם מדובר על הערכת שווי קרקע חקלאית, קרקע מבונה או קרקע בתהליכי בנייה, אנחנו נעזור לכם למצוא שמאי שיתן לכן הערכת שווי כדי שתדעו האם כדאי להשקיע בקרקע הזו, האם המחיר שווה, האם יש לה פוטנציאל תשואתי בעתיד וגם האם כדאי להיפטר ממנה.