היטל השבחה

כל מה שתצטרכו לדעת על היטל השבחה תוכלו למצוא בעמוד זה. קודם כל תראו מה זה היטל השבחה, איך עובד התשלום ומתי ניתן לקבל פטור או הפחתה. בנושא תוכלו לראות נושאים נוספים כמו פיצול דירות, פינוי בינוי ועוד.

מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה מוטל על בעל נכס בערך מכירת הנכס במקרה שבו הרשות המקומית ביצעה תוכנית שהעלתה את ערך הנכס (השביחה אותו). חישוב היטל השבחה לרוב יהיה 50% משווי ההשבחה במועד אישור התוכנית. היטל השבחה יוטל במקרים הבאים:

1. אישור תב"ע: במקרה שבו היה תב"ע (תוכנית בניין עיר) שבה הוענקו זכויות בנייה נוספות שמאפשרות בנייה נוספת בנכס או במקרה של שינוי ייעוד הקרקע (לדוגמה הפשרת קרקע).
    
2. נכסים ליד תב"ע: מקרה נוסף בו ניתן לחייב היטל השבחה הוא במקרה של נכס שנמצא סמוך לתב"ע וניתן להוכיח שהערך שלו עלה עקב כך.
    
3. הקלה בתנאים: אם הרשות המקומית מאפשרת בנייה שלא הייתה בתנאים המקוריים של התוכנית וערך הנכס עולה ניתן לחייב היטל השבחה. לדוגמה בנייה של מרפסת.
    
4. שימוש חורג בנכס: שימוש בנכס לצורך שלא ליעוד המקורי שלו יכול לגרור היטל השבחה.

הודעה ותשלום היטל השבחה

תשלום היטל ההשבחה לא יגיע לרשות המיסים, אלא לרשות המקומית. לאחר אישור התב"ע תערוך הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוח שומה שם יפורסמו פרטי המקרקעין אשר שובחו עקב התוכנית כמו גם את שיעור ההשבחה של כל אחד. את לוח השומה תצטרך הוועדה להציג עד חצי שנה ממועד אישור התוכנית והוא יוצג במשרדי הוועדה המקומית כמו גם במשרדי הוועדה המחוזית.

 

מי שישלם את היטל ההשבחה יהיה בעל המקרקעין ברגע שאושרה תוכנית ההשבחה. במקרה של מכירה של מקרקעין חובת התשלום תהיה על המוכר, ולא על הקונה מפני שהתוכנית אושרה לפני מספר שנים. זאת במידה ולא סוכם אחרת בהסכם בין המוכר והקונה.

ערעור על היטל השבחה

ערעור של היטל השבחה מתחלק ל- 2 מקרים: בקשה להפחתה בהיטל השבחה ובקשה לפטור היטל השבחה. במידה ותרצו להגיש ערר על היטל ההשבחה חשוב להדגיש כי בקשתו של ערר על היטל השבחה לא מעכבת את מימוש הזכות במקרקעין במידה ושילמתם את היטל ההשבחה. במקרה בו ניתן היתר בנייה לצורך מגורים של החייב או לצורך מגורים של קרוביו יהיה צורך לתת ערבות על סכום ההיטל על מנת לממש את הזכויות על המקרקעין.

 

את הערר תוכלו להגיש כ- 45 יום לאחר הדחייה של הערכת שיעור ההשבחה (אם ניתנה), או שנה ממועד הצגת לוח השומה. את הערר תגישו לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה או ערעור לבית משפט לעניינים מנהליים.

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה צריך להגיש דרך ועדת הערר והוא יינתן במקרים הבאים:

• השבחה בשכונת שיקום: אם יש השבחה על מקרקעין לצורך מגורים בשכונה אשר הוגדרה על ידי המדינה כשכונת שיקום יהיה פטור מהיטל השבחה.
   
• השבחה באזור שיקום: במידה ויש השבחה על מקרקעין לצורך מגורים שנחשבים כאיזור שיקום לא יהיה צורך בתשלום היטל השבחה.
   
• השבחה של מוסדות ציבוריים: השבחה של מוסדות ציבוריים אשר כוללים בתי חינוך, בריאות, ספורט, תרבות, מדע ועוד לא תהיה חייבת בהיטל השבחה במידה והקרקע אכן משמשת מיועדת לשמש למטרות אלו.
   
• זכאות סיוע: במידה והקרקע משמשת לבנייה או הרחבה של דירה למגורים כאשר בעליה זכאי לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון, והסיוע מיועד לבנייתה או הרחבתה של אותה הקרקע לא יהיה תשלום של היטל השבחה. במידה בעל המקרקעין יבנה שטח גדול מאשר השטח הנקוב בתוכנית הסיוע יהיה חיוב על היטל השבחה על החלק היחסי הנותר.
   
• נגישות: השבחה של קרקע לצורך התאמות לנגישות לא תחוייב בהיטל השבחה.
   
• דרך ציבורית: קרקע שהושבחה לצורך בניית דרך ציבורית לא תחוייב בהיטל השבחה.
   
• דיור מוגן: השבחה לצורך בנייה של דיור מוגן פטורה מהיטל השבחה.
•  
• דירת מגורים עד 140 מ"ר: פטור מהיטל השבחה ניתן לצורך הרחבה של דירת מגורים אם שטח דירת המגורים לא עולה על 140 מ"ר. כל שטח מעל 140 מ"ר יחוייב באופן יחסי.
   
• תמא 38: היטל השבחה של תוכנית תמא 38 וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה יהיה בשיעור של 5% מההשבחה בלבד.

הפחתת היטל השבחה

אם ברצונכם לערער לצורך הפחתה של היטל ההשבחה תפנו לבית המשפט והוא ימנה שמאי מכריע על מנת להכריע על הנושא. ההכרעה של השמאי המכריע יכולה להפחית את היטל ההשבחה, אך היא גם יכולה להעלות את סכום היטל ההשבחה בהתאם לממצאיו.

 

הפחתה של היטל השבחה ניתנת במקרים בהם הייתה הערכת יתר על שווי הנכס, הערכת יתר של שווי זכויות הבנייה (לדוגמה במקרים ששמאי מצא נכס עם נתונים דומים או זהים לנכס שלכם וההיטל היה נמוך יותר), במקרים בהם מימוש זכות הבנייה יהיה בעתיד (כשאתם רוצים למכור את הנכס) וגם במקרים נוספים.

 

לצורך כל התהליך הזה מומלץ לקחת שמאי מקרקעין שיוכל להעריך את הסיכויים שלכם בכל בחירה וימנע מכם לעשות טעויות.

שכר טרחה של שמאי מקרקעין על הפחתת היטל השבחה

הפחתה של היטל השבחה, במידה והחלטתם להגיש ערר זה תהליך מאוד ארוך שכולל ייצוג בדיונים וליווי במהלך כל התהליך. בנוסף לכך היטל השבחה יכול להיות ע"ס עשרות אלפי שקלים והוא יכול להיות גם ע"ס מיליוני שקלים. לכן קשה לתת אפילו טווח של שכר טרחה עקב המשתנים הרבים בנושא. בשביל לתת מושג כן נוכל להגיד שאם מדובר בהיטל השבחה של בסדרי גודל של מאות אלפי שקלים נהוג לשלם שכר טרחה של 5,000 ש"ח + 15% - 20% מסך הפחתת ההיטל.

• אולי יעניין אתכם גם מיסוי מקרקעין.

היטל השבחה פינוי בינוי

במקרה של פינוי בינוי היטל ההשבחה יוטל על בעלי הדירות, ולא על יזמי הבנייה. זאת לפי פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב. היטל ההשבחה יהיה רק על ההפרש בין השווי של הדירה בעת אישור פרוייקט פינוי בינוי לבין השווי הדירה הנוכחי.

היטל השבחה פיצול דירה

כאשר מדובר על פיצול דירה, לפי פסיקת בית המשפט המחוזי בירושלים פיצול דירה דינו כדין בנייה, וכאמור בנייה או הרחבה של דירה עד לגודל של 140 מ"ר מקנה פטור מהיטל השבחה. שימו לב שזאת במידה והדירה אינה נמכרת תוך 4 שנים מפיצול הדירה, ובמידה שכן תרצו למכור את הדירה לאחר פיצול כאשר טרם חלפו 4 שנים כם תשלמו היטל השבחה

היטל השבחה על קרקע

השבחת קרקע לרוב קורית בעת גידול זכויות הבנייה על הקרקע. במקרה הזה היטל ההשבחה יהיה בשיעור רגיל של 50%, אך הסכום ישתנה בהתאם לגידול הזכויות, מטרת הקרקע ודברים נוספים.

שאלות נפוצות בנושא היטל השבחה

ישנן עוד שאלות שהרבה שואלים אותנו לגבי היטל השבחה. הנה הן לפניכם: